Cada vez más inversores consideran una alternativa diferente a la compra tradicional: invertir en propiedades con necesidad de reforma. Este tipo de operaciones permite acceder a inmuebles con precios por debajo del mercado y aumentar su valor mediante una rehabilitación planificada.
No se trata solo de buscar “gangas”, sino de identificar oportunidades reales de revalorización. Al renovar un activo deteriorado, se genera una mejora inmediata en el valor del inmueble y, por tanto, en la rentabilidad potencial, ya sea para alquiler o para venta.
En ciudades como Valencia, Sevilla o Zaragoza, este modelo se ha consolidado como una estrategia válida para pequeños y medianos inversores. A menudo, se encuentran viviendas con buen potencial en zonas céntricas o semiurbanas que requieren una reforma parcial o integral para ponerlas en valor.
Invertir en propiedades con necesidad de reforma implica asumir más riesgos y responsabilidades que una operación convencional, pero también ofrece márgenes de beneficio más altos si se gestiona con criterio.
Qué tener en cuenta antes de comprar
Antes de lanzarse a invertir en propiedades con necesidad de reforma, es imprescindible evaluar varios factores técnicos y económicos que condicionarán la viabilidad de la inversión.
1. Ubicación
Aunque el estado del inmueble sea precario, su localización sigue siendo clave. Zonas con alta demanda de alquiler o con procesos de regeneración urbana ofrecen mayor potencial de revalorización tras la reforma.
2. Estado real del inmueble
Es esencial contar con una inspección técnica previa que detecte daños estructurales, humedades, instalaciones obsoletas o problemas legales. No todas las propiedades son reformables con un presupuesto razonable.
3. Presupuesto de obra
Hay que estimar con precisión el coste de la reforma, incluyendo licencias, materiales, mano de obra, impuestos y posibles sobrecostes. Muchos proyectos fallan por falta de planificación financiera.
4. Normativas urbanísticas y licencias
Algunas reformas requieren permisos específicos que pueden retrasar la obra o encarecerla. Consultar con un arquitecto o técnico especializado es un paso obligatorio antes de firmar.
5. Tiempo estimado de ejecución
Cuanto más largo sea el proceso, mayor será el impacto financiero en términos de gastos fijos, hipotecas o pérdidas por no rentabilizar el activo. La reforma debe tener un calendario definido.
No todas las personas interesadas en el sector inmobiliario están preparadas para este tipo de inversión. Invertir en propiedades con necesidad de reforma requiere cierto perfil:
- Capacidad de análisis técnico y económico
El inversor debe saber interpretar presupuestos de obra, estimar costes y comparar escenarios. - Tolerancia al riesgo y a la incertidumbre
Las reformas pueden implicar retrasos, problemas no previstos o cambios en la rentabilidad final. Es necesario contar con margen de maniobra. - Capacidad de supervisión o delegación efectiva
Ya sea gestionando directamente o contratando una empresa, es fundamental tener control sobre el proyecto. - Financiación clara
Muchas veces, se necesita financiar tanto la compra como la reforma. Contar con solvencia o acceso a crédito es clave.
¿Qué tipo de inmueble reformar?
La mayoría de los inversores que optan por invertir en propiedades con necesidad de reforma se centran en tres tipos de activos:
- Viviendas antiguas en barrios consolidados: suelen tener buena ubicación, pero instalaciones muy anticuadas. Su atractivo radica en la ubicación y la posibilidad de una reforma integral para revalorizar el activo.
- Propiedades con problemas estéticos o funcionales: no presentan defectos graves, pero tienen una distribución anticuada o acabados poco atractivos. Son ideales para reformas rápidas.
- Inmuebles bancarios o procedentes de herencias: pueden encontrarse por debajo del valor de mercado, aunque requieren un análisis exhaustivo del estado técnico y legal.
Lo importante para tener éxito al invertir en propiedades con necesidad de reforma está en anticiparse. Cuanto mejor se analice el activo y el proceso, más margen se obtendrá. La reforma no debe ser vista como un gasto, sino como una herramienta para transformar valor oculto en rentabilidad tangible.
Una de las claves al invertir en propiedades con necesidad de reforma es elegir bien el alcance de la obra. No todas las propiedades requieren una intervención completa, y no todas las reformas generan el mismo retorno. Las más habituales son:
1. Reforma estética o superficial:
Pintura, cambio de suelos, actualización de cocina o baño sin modificar distribución. Es la opción más económica y rápida. Ideal para alquileres inmediatos.
2. Reforma funcional o parcial:
Rediseño de espacios, renovación de instalaciones, aislamiento. Aumenta el confort y la eficiencia energética, y permite una revalorización más sustancial.
3. Reforma integral o estructural:
Implica tirar tabiques, cambiar instalaciones, modificar distribución o rehabilitar elementos clave (fachada, tejado). Es la más costosa, pero puede duplicar el valor del inmueble si está bien ejecutada.
Antes de iniciar cualquier reforma, es necesario analizar si la inversión en obra se justifica con el valor de mercado post-reforma. Un buen punto de partida es revisar los precios medios por metro cuadrado en la zona a través de portales de datos inmobiliarios.
Cálculo realista de la rentabilidad
Para que tenga sentido invertir en propiedades con necesidad de reforma, la rentabilidad neta debe superar claramente la de una inversión estándar. Para ello, hay que tener en cuenta:
- Precio de compra del inmueble
- Coste total de la reforma (incluyendo licencias, arquitecto, IVA, tasas)
- Costes de financiación, si los hubiera
- Imprevistos o sobrecostes (añadir siempre un 10 % extra al presupuesto inicial)
- Valor estimado tras la reforma (venta o alquiler mensual)
- Tiempos de ejecución y posible desocupación
Ejemplo simplificado:
- Compra: 100.000 €
- Reforma: 25.000 €
- Costes asociados: 7.000 €
- Precio final: 132.000 €
- Valor tras reforma: 170.000 €
- Ganancia potencial bruta: 38.000 €
- Rentabilidad estimada: ~28 %
Este tipo de análisis es imprescindible para valorar si el esfuerzo y el riesgo de reformar compensa frente a otro tipo de inversiones más pasivas.
Para profundizar en cómo hacer estos cálculos paso a paso, puedes consultar nuestra guía:
Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria – IQUO
A la hora de invertir en propiedades con necesidad de reforma, es fácil cometer errores que reducen o eliminan el beneficio previsto. Algunos de los más comunes:
- Subestimar el coste de la obra: reformas mal presupuestadas acaban duplicando su coste. Siempre conviene pedir varios presupuestos detallados.
- Elegir ubicaciones sin demanda clara: si no hay interés por comprar o alquilar tras la reforma, el valor creado no se materializa.
- No adaptar el proyecto al tipo de demanda: reformar sin tener claro si el piso será para alquilar a estudiantes, a una familia o revender puede hacer que la inversión no encaje con las necesidades reales del mercado.
- No contar con profesionales cualificados: una mala ejecución afecta tanto a los plazos como al valor percibido del inmueble.
Estrategias de salida: vender o alquilar
Una vez finalizada la reforma, el inversor debe decidir cómo rentabilizar la operación. Las dos opciones más habituales son:
1. Venta inmediata tras reforma (flip inmobiliario)
Es ideal cuando se ha comprado a muy buen precio y se busca una ganancia rápida. El beneficio depende del diferencial entre compra + reforma y valor de venta. Requiere un estudio fiscal para minimizar el impacto del IRPF.
2. Alquiler para rentabilidad pasiva
Permite recuperar la inversión en varios años a través de ingresos constantes. Es una opción atractiva en zonas con alta demanda de alquiler o poca oferta renovada. También permite aprovechar deducciones fiscales si se han realizado mejoras energéticas.
Dentro del alquiler, se puede optar por arrendamiento tradicional o alquiler por habitaciones si la vivienda lo permite, lo que puede mejorar la rentabilidad.
Como referencia para calcular el impacto de la eficiencia energética en el valor y los ingresos del inmueble reformado, puedes revisar este informe del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE):
Invertir en propiedades con necesidad de reforma puede ser una estrategia muy rentable si se realiza con planificación, realismo y conocimiento del mercado.
Permite acceder a activos infravalorados, revalorizarlos mediante obras y obtener beneficios superiores a los de una compra convencional. Pero para que el margen exista, es necesario elegir bien el inmueble, controlar los costes, evitar errores comunes y definir claramente cómo se va a rentabilizar la inversión.
No es una estrategia apta para perfiles pasivos o que buscan rentabilidad inmediata sin involucrarse. Pero sí lo es para quienes estén dispuestos a estudiar cada proyecto y asumir una gestión más activa.
En el contexto de 2025, con un mercado donde los precios tienden a estabilizarse y la demanda busca vivienda bien acondicionada, esta estrategia sigue siendo válida para quien sepa ejecutarla con rigor.
