En algunas zonas del mercado inmobiliario, comprar una vivienda para reformar permite acceder a precios más ajustados y actuar sobre el valor final del activo. No es una operación sencilla ni exenta de riesgos, pero cuando se analiza bien el contexto —costes, demanda, normativa y ejecución— puede ofrecer un margen razonable entre la compra y el resultado final.

En 2025, el acceso a financiación es más selectivo, y los precios de obra nueva siguen elevados en muchas ciudades. En ese escenario, invertir en viviendas a reformar se convierte en una opción que algunos perfiles analizan con más detenimiento, especialmente en ubicaciones donde la demanda sigue activa, pero el producto disponible no responde a las necesidades actuales.

El atractivo principal de estas operaciones reside en la posibilidad de intervenir directamente en la configuración del inmueble. No se trata solo de mejorar su estado, sino de adaptarlo a la demanda real del entorno y al tipo de explotación que se busca: venta, alquiler tradicional, media estancia o alquiler corporativo.

Qué estudiar antes de invertir en viviendas a reformar

No todas las viviendas que necesitan una reforma representan una oportunidad de inversión. El análisis previo es lo que diferencia una operación rentable de una reforma que consume más recursos de los previstos o que, simplemente, no encuentra salida.

Entre los factores más importantes a revisar están:

• Precio real del metro cuadrado reformado en la zona: no basta con comparar el precio de compra; hay que conocer en qué cifras se están cerrando las ventas tras reformas similares.
• Demanda de producto reformado: en algunos barrios hay un exceso de oferta reformada sin vender; en otros, el producto antiguo sigue teniendo salida con una mejora básica.
• Normativa municipal y técnica: el acceso a licencias de obra, los requisitos de eficiencia energética o los límites en distribución afectan al coste y al plazo.
• Distribución y posibilidades estructurales: no todas las viviendas permiten cambios significativos de manera rentable; el estado de la finca, las bajantes o las instalaciones pueden condicionar el proyecto.
• Costes ocultos: estructuras antiguas, amianto, humedades o instalaciones obsoletas pueden aumentar el coste de obra por encima del margen previsto.

Este análisis puede realizarse con herramientas de mercado, comparables, recientes, y el apoyo de profesionales técnicos. Cada fase del proyecto —desde la compra hasta la entrega final— debe tener asignado un presupuesto estimado y un margen de seguridad.

Plataformas como IQUO, especializadas en inversión inmobiliaria colectiva, han incorporado en algunos de sus análisis este tipo de variables, evaluando propiedades con necesidad de reforma bajo criterios técnicos y financieros claros. Aunque no se trata de reformas integrales asumidas por el inversor, sí forma parte del análisis de rentabilidad neta en algunos casos.

Qué perfil necesita esta estrategia

Invertir en viviendas a reformar no responde a un modelo de inversión pasivo. Exige tiempo, seguimiento, conocimiento del entorno y capacidad para tomar decisiones rápidas ante imprevistos. Este tipo de operaciones no encaja con todos los perfiles.

Está más orientado a inversores que:

• Tienen experiencia previa en el mercado o están bien asesorados
• Pueden dedicar tiempo a coordinar la reforma o contratar a alguien que lo haga
• Buscan un mayor retorno a cambio de un mayor nivel de implicación
• Asumen con naturalidad posibles desviaciones en plazos o costes
• Están dispuestos a mantener el inmueble en caso de que la venta inmediata no resulte viable

No es imprescindible tener conocimientos técnicos de arquitectura o interiorismo, pero sí resulta clave contar con un equipo de confianza que pueda prever las necesidades de cada inmueble antes de cerrar la compra.

En la mayoría de casos, el margen de rentabilidad depende menos de la obra y más de la compra: pagar el precio correcto desde el inicio es lo que permite mantener el equilibrio entre inversión, reforma y salida.

¿Cómo se calcula la rentabilidad en una vivienda a reformar?

Para que invertir en viviendas a reformar tenga sentido desde el punto de vista económico, es necesario analizar la rentabilidad neta esperada desde el inicio. A diferencia de una inversión más pasiva, en este caso hay que contemplar variables adicionales que afectan al resultado final.

Las fórmulas más habituales son:

• Rentabilidad bruta = (ingresos previstos / inversión total) × 100
• Rentabilidad neta = [(ingresos – gastos anuales) / inversión total] × 100

En este tipo de operaciones, la inversión total incluye no solo el precio de compra, sino todos los costes asociados:

• Reformas (materiales, mano de obra, dirección de obra)
• Licencias, tasas, seguros y honorarios técnicos
• Impuestos de adquisición (ITP o IVA)
• Costes financieros si hay hipoteca
• Coste de oportunidad por el tiempo de ejecución

En el caso de una venta tras reforma, también hay que considerar la plusvalía municipal y el IRPF sobre la ganancia patrimonial. Si el inmueble se alquila tras la reforma, el cálculo deberá incluir los rendimientos esperados y su tributación como rendimientos del capital inmobiliario.

Para facilitar este análisis, puedes consultar herramientas públicas como el Simulador de Rentabilidad del Portal del Inversor de la CNMV, que permite estimar retornos, incluyendo gastos y comparativas.

Errores comunes al invertir en viviendas a reformar

Como cualquier operación inmobiliaria con intervención directa, invertir en viviendas a reformar tiene riesgos específicos. Algunos de los más habituales son:

1. Subestimar el coste total de la reforma
Es uno de los errores más comunes. Un presupuesto inicial poco detallado, sin contemplar imprevistos, puede suponer desviaciones significativas. Es aconsejable trabajar siempre con partidas cerradas o, al menos, con presupuestos desglosados y márgenes de contingencia del 10-15 %.

2. No validar la demanda real
Reformar una vivienda con buen acabado no garantiza que se alquile o venda. Si el tipo de producto no se ajusta a lo que busca la demanda en esa zona (número de habitaciones, superficie, ubicación exacta), la rentabilidad se reduce o el plazo de comercialización se alarga.

3. Pasar por alto la fiscalidad
La tributación puede variar mucho en función de si el inmueble se alquila, se vende o se destina a la actividad económica. Además, si se reforma como persona física o a través de una sociedad, los efectos fiscales cambian.

4. Confiar en datos de portales sin verificar precios de cierre reales
El precio medio de venta publicado en portales inmobiliarios no siempre refleja el precio real de cierre. Las diferencias pueden ser significativas, especialmente en operaciones de activos con reforma reciente.

5. Reformar más de lo necesario
A veces, una mejora básica en distribución y acabados es suficiente para responder a la demanda. Reformas demasiado personalizadas o costosas pueden reducir el margen de rentabilidad sin aportar valor añadido.

¿Merece la pena invertir en viviendas a reformar en 2025?

Dependerá del perfil del inversor, la ubicación y la ejecución de cada proyecto. En entornos donde la obra nueva es escasa o los precios están tensionados, invertir en viviendas a reformar sigue siendo una vía válida para obtener retornos por encima de la media.

Sin embargo, es una estrategia que exige planificación, análisis y control del riesgo. No es recomendable para perfiles que buscan ingresos pasivos sin implicación.

Existen alternativas intermedias, como la coinversión en proyectos inmobiliarios donde la reforma ya está contemplada y supervisada por equipos técnicos. Plataformas como IQUO permiten participar en este tipo de proyectos de forma indirecta, reduciendo la exposición a errores de ejecución.